近年来，上海市奉贤区在确保农民“离地不失地、离房不失房”的前提下，创造性提出并实现了宅基地权益资产化、股权化、市场化的跨越式转变，为解决农民相对集中过程中空置房产的利用问题提供了可行办法。

一、加强谋划，健全盘活闲置宅基地相关政策

奉贤区把农村盘活闲置宅基地和闲置住宅作为实施乡村振兴战略的重要切入点，鼓励各街镇因地制宜探索盘活农村闲置房地资源、加强统筹使用的有效机制。

一是加强制度设计，形成“1+3”平台。“1”即设计宅基地“政策超市”，提供流转利用、置换上楼、平移归并、货币置换、股权置换等多元化政策，让农民自主选择最符合自身利益的政策产品。“3”指的是3个平台，成立投资公司，推动农村集体资产配置和管理从零散到集中；成立建设公司，实现置换、归并的宅基房屋品质提升；成立经租公司，提高宅基房屋经营、流转等服务水平。

二是创新投资机制，推动闲置宅基房屋改造。村委会严格按照用地标准和建房标准，对闲置宅基房屋进行整体升级改造，完善配套设施建设，改善农村人居环境。村民自行拆除原有宅基证外超占部分的违法建筑，营造整洁有序的生活环境。南桥镇由镇集体出资500万元、江海经济园区出资300万元、华严和灵芝两村各出资100万元成立房屋租赁管理有限公司。村民只需承担每平方米1200元的改造费用，其余资金由镇、村集体托底。村民可自愿将改造好的宅基房屋委托村集体进行统一经营管理，既增加了农民的房租收益，又增强了村级集体经济。

三是围绕生态宜居，引导农民相对集中居住。奉贤区将农民相对集中居住作为改变农村零散面貌、提高农民生活品质的“牛鼻子”，实施“两个百万”工程，每年可新增集中居住和集体物业各100万平方米以上。2019年，2072户相对集中居住项目已全面展开，年底完成签约1300户。

二、不拘形式，多种方式盘活利用闲置宅基地

奉贤区在盘活存量宅基地资源用于创意产业、总部办公、人才公寓等方面进行了颇有成效的创新探索。

一是盘活宅基地用于民宿经营。利用闲置宅基地农房、闲置集体建设用地等资源，依托当地自然景观、生态环境、人文风情及农业生产活动，为游客休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮、农副产品展销等服务，既保持乡村传统风貌，又体现当地生活特色。农户可结合自身实际选择流转方式，可自行协议流转给民宿经营者，也可以统一流转给村集体经营或对外招商经营。

二是盘活宅基地用于打造“三园一总部”。将“三园一总部”（即一庄园一总部、一公园一总部、一庭园一总部）作为打通绿水青山与金山银山的有效路径，充分挖掘乡村自身禀赋资源优势，借助市场推力，通过引入工商资本和人才，实现产业要素在乡村适度规模化聚集，形成农村庭院总部经济发展模式。金汇镇新强村选择靠近集建区及“东方美谷环金汇全马林荫小道”沿线区域，利用闲置宅基房屋资源，计划打造若干个“庭院总部”。总部经济带来的税收将“颗粒归仓”，区镇所得全部返还给村级集体经济组织，支持村集体经济发展。截至2019年底，奉贤已落户“三园一总部”项目140个，实现税收2.1亿元。

三是盘活宅基地用于打造乡村人才公寓。充分发挥毗邻工业园区的区位优势，结合美丽庭院创建，通过盘活闲置宅基房屋，打造“乡村人才公寓”。南桥镇统筹江海园区、运营公司、入驻企业、村集体、村民的管理工作，完善配套设施，增加物业服务，鼓励园区组织入驻企业的人才租赁房屋。华严村依托周边产业园区，发挥闲置宅基房屋较多的资源优势，委托南桥房屋租赁管理有限公司整体打造“星公寓”，解决周边企业职工租房需求。

三、增收为本，实现村级集体经济与农户双赢

奉贤区以宅基地制度改革为牵引，释放农村农业发展活力，把农村碎片化资源集成为优质资源，发挥集聚、整体效应，为村集体与农民增收创收开辟出新路径。

一是共享红利，实现村民财产性收入大幅提升。农户按照传统方式出租一套自有住宅年收入仅2—3万元，通过流转改造后出租，租金大幅度提升。金汇镇益民村与农户签订15年的流转协议，租金每平方米每五年递增0.1元，平均每户每年租金收入可达10万元。青村镇吴房村探索“租金+股金+薪金”模式，将空置宅基地投入产业经营，推进“守护家园”计划，明确餐饮旅游服务、安保、养老服务等岗位优先录用本地农民，实现家门口就业，让农户获得流转、分红、就业三份收益。柘林镇支持农民将集中居住后多余的宅基地面积货币化，再投资入股镇级资产经营公司，通过运营优质物业资源，实现分红增收。该镇推出奉贤检测大楼4000万元权益项目，权益项目分为800份，每份5万元。项目的认购周期为3年，每年按照保底5.5%的收益进行一次分配，农民的获得感明显增强。

二是改善村容村貌，提高人居环境质量。通过宅基房屋的成套改造，特别是对邻近宅基房屋进行小组团的布局调整，形成江南水乡民居的风貌特色，同时解决了农民房屋年久失修的问题，消除了原来农村出租房存在的私接电线、厨卧不分等居住安全隐患，降低了农村社会管理成本与治安风险，农民居住条件得到了明显改善。

三是承载城乡融合功能，让农村换发新气息新活力。通过打造人才公寓等方式，园区企业人才从过去较为拥挤、工厂化宿舍式的居住空间，搬入到了环境优雅舒适、乡村田园宜居的农村社区。优秀企业员工与村民一起居住，年轻人日益集聚，既规范了外来人口管理和农村社区基层治理，又为农村注入了活力，推动了新型农村社区的逐渐形成，改变了原来农村以老人居多，老龄化严重的状况。

（上海市农业农村委员会  供稿）